ماه مبارك رمضان

سرقفلي به زبان ساده با مثال ساده

 

سرقفلی به زبان ساده حقی است که مستاجر با پرداخت مبلغی به مالک در محل تجاری پیدا می‌کند و برابر این حق می‌تواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده کند.

به گزارش ایسنا، بنابر اعلام بنیاد حقوقی بین‌المللی سنا، یک فرد، برای اجاره مغازه‌ای که یک میلیارد تومان ارزش دارد، ماهیانه ۱۰ میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کند در حالی که اگر همان فرد ۹۰۰ میلیون تومان از بابت سرقفلی مغازه پرداخت کند، می‌تواند با ماهی ۱۰۰ هزار تومان اجاره از منافع عین مستاجره استفاده کند در شق دوم مستاجر حق سرقفلی دارد.

خرید مغازه سرقفلی

خرید مغازه سرقفلی ترتیبات و تشریفات خاص خود را دارد اگر سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باشد، خریدار می‌بایست قبل از اقدام به خرید از رضایت مالک به انتقال سرقفلی اطمینان حاصل کند در غیر این صورت ممکن است بعد از امضاء قرارداد با عدم رضایت مالک مجبور به تخلیه محل سرقفلی با نصف حق کسب پیشه شود. بنابراین پیشنهاد می‌شود برای خرید مغازه سرقفلی حتما از مشاور و وکیل سرقفلی متخصص این حوزه استفاده شود.

انواع سرقفلی

در حال حاضر در حقوق ایران به لحاظ حقوقی دو نوع سرقفلی  قابل بررسی می‌باشد.

۱- سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه

این نوع سرقفلی در واقع همان حق کسب و پیشه ناشی از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است که در عرف بین مردم از آن تحت عنوان سرقفلی یاد می‌شود و تحت همین عنوان مغازه‌های دارای حق کسب‌وپیشه بین کسبه و بازاریان نقل‌وانتقال می‌گردد.

 ۲-سرقفلی واقعی

سرقفلی که از آن تحت عنوان سرقفلی واقعی یاد می‌شود، سرقفلی است که ناشی از حق کسب پیشه نیست، بلکه مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره با پرداخت مبلغی به مالک، سرقفلی مغازه را خریداری کرده است، این نوع سرقفلی نیز در دو مبحث قابل بحث است.

۱-۲سرقفلی واقعی در زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

این نوع سرقفلی در کنار حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ قرار دارد و در بسیاری از موارد باعث اشتباه بازاریان و مردم و حتی در بعضی مواقع صاحب نظران و حقوقدانان می‌شود. از آنجا که برای مستاجران مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ حق کسب وپیشه ایجاد می‌شود. در صورتی که مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره سرقفلی نیز به مالک پرداخت کرده باشد علاوه بر حق کسب پیشه دارای حق سرقفلی نیز هست.

۲-۲سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶

این نوع سرقفلی اولین بار در حقوق ایران در سال ۱۳۷۶ در قانون روابط موجر و مستاجر پیش‌بینی شد و شرایط تخلیه، تخلف و انتقال این سرقفلی کاملا با سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه متفاوت است که متاسفانه اشتباه در این حوزه و مقایسه این نوع سرقفلی با سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باعث ضرر های جبران ناپذیری برای کسبه و بازاریان می‌شود.

موارد تخلیه مغازه سرقفلی

مواردی که در این مبحث برای تخلیه مغازه‌های سرقفلی ارائه می‌شود مخصوص سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه و تجارت است با توجه به محدودیت موارد تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مغازه‌های سرقفلی مشمول قانون ۱۳۵۶ در ۷ مورد قابل تخلیه است.

تخلیه با پرداخت کامل سرقفلی

مالک در سه مورد می‌تواند صاحب سرقفلی مغازه را با پرداخت تمام سرقفلی تخلیه کند.

۱-تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

صاحب ملک می‌تواند با اخذ جواز از شهرداری یا گواهی مبنی بر ساخت تقاضای تخلیه مغازه سرقفلی را کند. در این صورت دادگاه با بررسی مستندات مالک بعد از احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری با ارجاع امر به کارشناس و تعیین ارزش سرقفلی مغازه حکم تخلیه مغاره سرقفلی را مشروط بر پرداخت ارزش ریالی سرقفلی صادر خواهد کرد.

۲-تخلیه به جهت نیاز شخصی به کسب و کار

مالک در صورتی که کسب و کاری نداشته باشد و برای امرار معاش نیاز به استفاده از مغازه خود داشته باشد بعد از اثبات نیاز شخصی در دادگاه می‌تواند با پرداخت کامل سرقفلی مستاجر برابر نظر کارشناس رسمی دادگستری مغازه را تخلیه و در اختیار بگیرد.

۳-تخلیه به جهت نیاز به سکونت

صورتی که محل سرقفلی قابلیت سکونت داشته باشد مالک می‌تواند برای سکونت خود فرزندان همسر و پدر و مادر خود تقاضای تخلیه محل سرقفلی را کند در این صورت نیز مالک مکلف به پرداخت کامل ارزش ریالی سرقفلی مغازه می باشد.

تخلیه با پرداخت نصف سرقفلی

در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ در صورت تخلف مستاجر یا سرقفلی دار سرقفلی مغازه او کاملا ساقط می‌شود فقط در یک مورد در صورتی که مستاجر از مقررات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تخلف نماید، نصف سرقفلی او ساقط می‌شود مستاجر در صورت انتقال حق سرقفلی خود به غیر بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مالک می‌تواند مستاجر را با پرداخت نصف سرقفلی برابر نظر کارشناس تخلیه نماید در این صورت سرقفلی حسب مورد به مستاجر یا متصرف پرداخت خواهد شد.

تخلیه بدون پرداخت سرقفلی

در سه مورد مالک می‌تواند بدون پرداخت سرقفلی مغازه خود را از دست صاحب سرقفلی بگیرد به عبارت دیگر مالک در سه مورد زیر حق درخواست تخلیه بدون پرداخت سرقفلی مغازه را دارد.

۱- در صورت کاربری مغازه سرقفلی بدون رضایت مالک

در صورتی که صاحب سرقفلی بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد مالک حق درخواست تخلیه دارد و در این صورت بدون پرداخت ریالی از بابت سرقفلی حکم تخلیه صاحب سرقفلی با اثبات تغییر کاربری سرقفلی صادر خواهد شد مستاجر یا صاحب سرقفلی مغازه صرفاً در دو مورد می‌تواند بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد.

در صورتی که هیچ شغلی در اجاره‌نامه قید نشده باشد.

 در صورتی که حق تغییر شغل و تغییر کاربری محل سرقفلی را داشته باشد.

۲-تخلیه به جهت ترتیب تفریط

تعدی و تفریط به زبان ساده عبارت است از برخلاف شروط قراردادی یا عرفی نسبت به محل سرقفلی اقدام نماید. به عنوان مثال مستاجر برابر عرف مکلف به برف‌روبی مغازه می‌باشد در صورتی که از عدم برف‌روبی مغازه زیانی متوجه مغازه شود مرتکب تخلف شده است. در صورتی که مستاجر اقدام به تاسیس و ایجاد بالکن در مغازه نماید مرتکب تعدی شده است. مصادیق تعدی و تفریط در رویه دادگاه‌ها متفاوت و مختلف است اما با توجه به اینکه  مجازات تعدی و تفریط بسیار شدید و موجب سقوط کل سرقفلی مستاجر می‌شود اکیدا توصیه می‌شود قبل از هر نوع اقدامی نسبت به محل سرقفلی مغازه با وکیل ملکی و وکیل سرقفلی متخصص و صلاحیت دار مشورت شود

۳- عدم پرداخت اجاره بها و موارد فسخ اجاره بها

از جمله مواردی که مالک می‌تواند بدون پرداخت ریالی از بابت سرقفلی مغازه، سرقفلی را تخلیه نماید تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها است از این رو پیشنهاد می‌شود مستاجران و صاحبان سرقفلی در پرداخت اجاره بها وسواس به خرج داده و به شدت پرداخت به موقع اجاره بها را  جدی بگیرند.

تعمیرات مغازه سرقفلی

تعمیرات مغازه سرقفلی از جمله مواردی است که سوالات بسیار زیادی از طرف صاحبان سرقفلی و مستاجران در این مورد مطرح می شود از جمله صاحبان سرقفلی سوال می کنند تعمیرات سطحی محل سرقفلی تعویض درب قدیمی محل سرقفلی یا سرامیک کردن کف مغازه یا دیوار مغازه نیاز به رضایت مالک دارد یا خیر پاسخ منفی است چنین اقداماتی نیاز به رضایت مالک ندارد از آنجا که تعمیرات جزئی قانونا به عهده مستاجر است و تعمیرات اساسی و کلی به عهده مالک این چنین تعمیراتی جزیی و برای استفاده بهینه از محل کسب بوده و نیازی به رضایت مالک ندارد اما برای برطرف شدن هرگونه شبهه و جلوگیری از هر گونه اقدامات قضایی مالک در آینده توصیه می‌شود قبل از اقدام به تعمیرات سطحی یا تعویض درب یا دکور مغازه وضعیت فعلی مغازه را از طریق تامین دلیل از شورای حل اختلاف ثبت و ضبط تا در صورتی که مالک در آینده به این بهانه اقدام به طرح دعوای تخلیه از بابت تهدید نماید دلیل محکمی مبنی بر اقدامات انجام شده و وضعیت قبلی مغازه موجود باشد.

توقیف مغازه سرقفلی

سرمایه بسیاری از بازاریان و کسبه سرقفلی مغازه آنها می باشد معمولاً وقتی کاسب و سرقفلی داری بدهکار می شود اولین سوالی که مطرح می شود این است که آیا سرقفلی مغازه بدهکار از بابت وصول بدهی قابل توقیف است پاسخ مثبت است اما با توجه به تقسیم بندی ذکر شده صرفاً سرقفلی واقعی قابل توقیف است و سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه قابل توقیف نیست.

سرقفلي چيست ؟

سرقفلی چیست؟
مبلغ سرقفلی چگونه تعیین می‌شود؟
در سرقفلی، مالک چگونه می‌تواند به قرارداد خاتمه دهد؟
انواع سرقفلی
ویژگی‌های سرقفلی
روش‌های انتقال سرقفلی
هنگام فروش سرقفلی باید به چه نکاتی توجه کرد؟
نحوه محاسبه سرقفلی چگونه است؟
آیا در صورت خرید سرقفلی مغازه، باید اجاره نامه هم تنظیم شود؟

در قانون قدیمی، سرقفلی یا همان حق کسب و پیشه یا تجارت چنین تعریف شده است: «حقی که قانون‌گذار برای مستأجران اماکن تجاری در نظر می‌گیرد تا از آن‌ها حمایت کند».

نکته قابل توجه این است که این حق تنها مخصوص املاک تجاری است و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نمی‌شود. هنگام بستن قرارداد، مستأجر مبلغی را با عنوان سرقفلی مغازه به مالک پرداخت می‌کند که به این کار خرید سرقفلی گفته می‌شود.

در سرقفلی، مالک بعد از تمام شدن قرارداد اجاره مستأجر، نمی‌تواند از او بخواهد مغازه تجاری را تخلیه کند، بلکه قرارداد اجاره به صورت خودکار تمدید می‌شود. طبق قانون سرقفلی، مستأجر تا هر وقت که دلش بخواهد می‌تواند در مغازه بماند. در صورتی که مالک ملک بخواهد به قرارداد خاتمه دهد، باید مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستأجر بپردازد. در واقع مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت، ارزش، اعتبار و شهرتی است که مستأجر در آن محل به دست آورده است.

به عنوان مثال تصور کنید مغازه متروکه‌ای را اجاره کرده‌اید و کسب و کاری را در آنجا راه‌اندازی کرده‌اید. بعد از تلاش‌های زیاد، کسب و کارتان رونق گرفته است و مشتریان زیادی جمع کرده‌اید. اگر بعد از چنین حالتی و بعد از اتمام قرارداد اجاره، مالک از شما بخواهد مغازه را تخلیه کنید، در واقع قصد دارد از شهرت و اعتباری که جمع کرده‌اید به صورت رایگان و به نفع خودش استفاده کند. در چنین حالتی شما مجبور هستید مغازه را تخلیه کنید و به مغازه دیگری بروید و باز روز از نو و روزی از نو!

مبلغ سرقفلی چگونه تعیین می‌شود؟

مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موارد مختلفی از جمله موقعیت محل ملک و کیفیت و تجهیزات مورد اجاره تعیین می‌شود. مبلغ سرقفلی را مالک تعیین می‌کند.

در سرقفلی، مالک چگونه می‌تواند به قرارداد خاتمه دهد؟

به سه دلیل زیر مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند:

در صورتی که مالک، قصد تخریب یا بازسازی ملک را داشته باشد.
در صورتی که مالک بخواهد خودش یا اطرافیان نزدیکش از ملک استفاده کنند.
در صورتی که مالک بخواهد در مغازه‌اش کسب و کاری راه‌اندازی کند.

انواع سرقفلی

امروزه دو نوع سرقفلی در میان بازاریان رواج دارد:

سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه

سرقفلی واقعی

سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه

سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه مربوط به قرارداد‌های اجاره قدیمی یعنی اجاره‌های قبل از سال ۱۳۷۶ است. این نوع سرقفلی در واقع حقوق قانونی مستأجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.

سرقفلی واقعی

در سرقفلی واقعی، مالک مغازه بدون واگذار کردن ملکش، حق کسب و کار در ملک یا همان سرقفلی ملک را برای مدت نامحدود با شرایط خاص و اجاره ماهیانه به فردی واگذار می‌کند. در این صورت مالک سرقفلی، بدون اینکه در اعیان یا زمین مغازه مالکیتی داشته باشد، می‌تواند از مغازه و کسب و کار در آنجا استفاده کند.

ویژگی‌های سرقفلی

حق سرقفلی دارای ویژگی‌های زیر است:

حق سرقفلی قابل معامله، رهن و توارث است.
حق سرقفلی پایدار نیست و قابل تغییر است.
در سرقفلی اجبار قانونی وجود ندارد و سرقفلی بر اساس توافق طرفین است.
برای اینکه بتوانید سرقفلی را انتقال دهید باید اجازه مالک را داشته باشید. در صورتی که اجازه مالک را به دست آوردید، سرقفلی را می‌توانید با سند عادی منتقل کنید.
در حق سرقفلی، مالیات بر درآمد بر عهده مستأجر و مالیات بر اجاره بر عهده مالک است.

سرقفلی را می‌توان به سه روش اختیاری، قهری و قضایی منتقل کرد.

۱. انتقال اختیاری سرقفلی

به این معنا که سرقفلی با رضایت مالک به شخص دیگری منتقل می‌شود. انتقال سرقفلی می‌تواند با سند عادی یا سند رسمی انجام شود.

۲. انتقال قهری سرقفلی

در انتقال قهری، مالک فوت کرده است حقوق کسب و پیشه یا همان حقوق حاصل از اجاره به ورثه منتقل شده است.

۳. انتقال قضایی سرقفلی

در انتقال قضایی، مقام قضایی حکم انتقال سرقفلی را می‌دهند.

هنگام فروش سرقفلی باید به چه نکاتی توجه کرد؟

برای فروش سرقفلی باید موارد زیر را رعایت کنید:

اگر قصد فروش یا واگذاری سرقفلی که خریداری کرده‌اید را دارید، باید اول از همه این موضوع را با اظهارنامه به اطلاع مالک برسانید.
اگر مالک موافق انتقال ملک نیست، مالک سرقفلی یا همان مستأجر باید به دادگاه برود و با گرفتن مجوز انتقال به صورت قانونی، نسبت به انتقال سرقفلی اقدام کند.
مالک سرقفلی قبل از انتقال سرقفلی، باید بداند آیا مدت زمان اجاره‌اش منقضی شده است یا خیر؟ اگر مدت زمان اجاره به پایان رسیده بود، باید از طریق مراجع قضایی دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه را علیه مالک مطرح کند و سپس انتقال ملک را انجام دهد.

نحوه محاسبه سرقفلی چگونه است؟

سرقفلی را دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می‌کند:

موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستأجر لحاظ شده است.
طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.
وضع محل اجاره از نظر بنا
مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده (مثلا هزینه قفسه‌بندی، اشیا مورد نیاز و...)
نوع کسب و کار مستأجر

آیا در صورت خرید سرقفلی مغازه، باید اجاره نامه هم تنظیم شود؟

بله با خرید سرقفلی حتما باید اجاره نامه تنظیم شود و مدت اجاره نامه می‌تواند به دلخواه و با توافق طرفین معین شود. اگر ملک تجاری به شخص دیگری فروخته شود، قرارداد اجاره نامه همچنان معتبر است.

کلام آخر

هنگام عقد قرارداد سرقفلی حتما باید اجاره نامه تنظیم کنید. هنگام فسخ قرارداد، حق سرقفلی به قیمت روز محاسبه شده و این مبلغ توسط مالک به دارنده حق سرقفلی که همان مستأجر است پرداخت می‌شود. به نظر شما هنگام انتقال سرقفلی باید به چه نکات دیگری توجه کنیم؟ می‌توانید در بخش "نظرات و پرسش‌ها" از تجربیات خود هنگام خرید سرقفلی بنویسید.

منبع: ستاره